赵长庆律师代理二原告房屋买卖合同纠纷案，武城县法院支持原告诉讼请求！

　　王某某、周某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

　　案  由房屋买卖合同纠纷案  号（2022）鲁1428民初2130号

　　山东省武城县人民法院

　　民 事 判 决 书

　　（2022）鲁1428民初2130号

　　原告：王某某，女，1985年出生，汉族，住山东省武城县城区。

　　原告：周某某（系王某某之夫），男，1983年出生，汉族，住山东省武城县城区。

　　二原告委托诉讼代理人：赵长庆，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。

　　被告：张某某，男，1969年出生，汉族，住山东省武城县城区。

　　被告：尹某某（系张某某之妻），女，1968年出生，汉族，住山东省武城县城区。

　　原告王某某、周某某与被告张某某、尹某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某、周某某的委托诉讼代理人赵长庆、被告尹某某到庭参加诉讼，被告张某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　王某某、周某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认被告尹某某、张某某与原告王某某、周某某签订的《房屋转让协议》无效;2.请求判令被告尹某某、张某某向原告王某某、周某某返还购房款800000元及利息（自2020年10月31日以800000元为基数，按照ＬＰＲ计算至实际给付之日止）;3.请求本案案件受理费由被告张某某、被告尹某某承担。事实和理由：2020年10月23日，尹某某、张某某与王某某签订房屋转让协议，约定：由尹某某、张某某将坐落于××街××路××房产证号为鲁武房权字第0×**、土地使用证为武集用（1998）字0230号的房产转让给王某某；总价款为800000元；更名手续由王某某负责办理，更名费由王某某全部承担，协议还约定了其他内容。2020年10月23日、31日，王某某通过农业银行账户分别向尹某某农业银行账户付款500000元、300000元。2020年11月3日尹某某将案涉房产的钥匙交给王某某。后王某某在案涉房产内安装了天然气，并交纳了天然气、水、电的费用，从事轿车、空调维修。涉案的房屋截止到起诉未能办理过户手续。。鲁武房权字第0×**镇私房所有权证记载：所有权人为尹某某；房屋坐落于兴隆街南三八路西；产权来源及取得日期为自建于九五年十月。武集用（1998）字0230号土地使用证记载：土地使用者为尹某某；坐落于兴隆街南三八路西；地号为7-407；用途为商业用地；使用权面积为227.5ｍ。后在武城县人民法院（2022）鲁1428民初894号案件中，原告王某某、原告周某某、被告张某某、被告尹某某签订的《房屋转让协议》被认定为属无效协议，原告王某某、原告周某某提出以上诉求，望判如所请。

　　张某某未作答辩。

　　尹某某辩称，1、关于合同效力问题，与原告签订的涉案合同是双方的真实意思表示，在执行异议之诉程序中提交的涉案房产的相关材料，能够证实案涉房产的转让不违反国家强制性规定。但是一、二审法院已经作出生效判决，驳回了原告的执行异议的请求，因此对涉案合同无效没有异议。2、关于原告主张的返还房款及利息的问题，我方认为不应当按照80万元返还原告的购房款，应当扣除相应的房屋租金。就本案而言，原告自2020年10月31日至今一直占用案涉房屋，原告占用案涉房屋的行为应当对被告进行折价补偿。案涉房产面积为437.28平方米，而贵院曾在其他案件中调查核实2020年武城县城镇房屋租赁市场平均租金标准是每月每平米9.2元，原告每月应当支付租金损失4023元，至今为止已使用29个月，共计租金116666元。2023年3月28日至原告实际搬离之日的租金损失，按上述标准另行计算。因此，原告的购房款应当扣除其应当补偿给被告的116666元。另外对于利息，我方认为该房款利息的计算不应按照贷款利率计算，应当按照存款利率计算，请法院酌情考虑。3、关于诉讼费用的负担，根据公平原则，诉讼费用应当由双方分摊。4、要求被告返还涉案房产。

　　本院认定事实如下：2020年10月23日，尹某某、张某某与王某某签订房屋转让协议，约定：由尹某某、张某某将坐落于武城县××街××路××房产房产证号为鲁武房权字第0×**、使用证为武集用（1998）字0230号的房产转让给王某某；总价款为800000元；更名手续由王某某负责办理，更名费由王某某全部承担；协议还约定了其他内容。2020年10月23日、31日，王某某通过农业银行账户分别向尹某某农业银行账户付款500000元、300000元。2020年11月3日，尹某某将案涉房产的钥匙交给王某某。后王某某在案涉房产内安装了天然气，并交纳了天然气、水、电的费用，从事轿车、空调维修。尹某某认可案涉房产的土地是集体土地使用权，未能为王某某办理房屋过户登记手续。

　　鲁武房鲁武房权字第0×**房所有权证记载：所有权人为尹某某；房屋坐落于兴隆街南三八路西；产权来源及取得日期为自建于九五年十月。武集用（1998）字0230号土地使用证记载：土地使用者为尹某某；坐落于兴隆街南三八路西；地号为7-407；用途为商业用地；使用权面积为227.5㎡。后在武城县人民法院（2022）鲁1428民初894号案件和德州市中级人民法院（2022）鲁14民终452号案件中，原告王某某与被告张某某、被告尹某某签订的《房屋转让协议》被认定为属无效协议。

　　诉讼中，原告与被告尹某某均认可造成合同无效的责任各占50%。双方一致同意：自2020年10月31日至2023年4月底（30个月），这个期间被告的租金损失和原告的80万元房款的利息损失（按年利率4%计算）相互抵销，以后的房款利息损失和房屋占用费用按上述意见执行，其他无争执。

　　还查明，尹某某、张某某系夫妻关系，王某某、周某某系夫妻关系。2020年武城县城镇房屋租赁市场平均租金标准是每月每平米9.2元，

　　以上事实由房屋转让协议、鲁武房、鲁武房权字第0×**所有权证、武集用（1998）字0230号土地使用证、银行交易明细、（2022）鲁1428民初894号民事判决书、（2022）鲁14民终452号民事判决书、（2021）鲁1428执异163号执行异议裁定书、当事人陈述予以证实。

　　本院认为，涉案房产系在尹某某与张某某婚后修建，且张某某在房屋转让协议上签名，故应为尹某某与张某某的夫妻共同财产。因案涉房产系建造在集体所有土地上的房屋，王某某非该集体经济组织成员，土地管理法及相关土地政策规定农村集体土地使用权不得出让、转让给非本集体经济组织成员，基于物权法“房地一体”处分原则的规定，案涉房产的转让势必导致其所占用范围内的集体土地使用权的转移，故王某某购买案涉房产行为违反了我国土地管理法关于集体土地管理的强制性规范，属于合同无效情形，故案涉房屋转让合同应属无效协议。协议无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于合同无效的后果，本院进行了释明，在双方自愿的基础上，一致同意房产租金损失和原告的80万元房款的利息损失（按年利率4%计算）相互抵销，以后的房款利息损失和房屋占用费用按上述意见执行。对此，本院不持异议。

　　依照《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第一百四十七条的规定，判决如下：

　　一、确认被告尹某某、张某某与原告王某某、周某某于2020年10月23日签订的《房屋转让协议》无效;

　　二、被告尹某某、张某某于本判决生效之日起30日内返还原告王某某、周某某购房款800,000元，并支付利息损失（以800,000元为基数，自2023年5月1日起至实际给付之日止，按照年利率4%计算）;

　　三、原告王某某、周某某于本判决生效之日起30日内返还被告尹某某、张某某的坐落于兴隆街南三八路西的涉案房产（鲁武房产（鲁武房权字第0×**有权证、武集用（1998）字0230号土地使用证）。如到期不能返还，原告王某某、周某某支付房产租金损失（以房款800000元为基数，自2023年5月1日起至实际返还之日止，按照年利率4%计算）给被告尹某某、张某某；

　　四、驳回原告王某某、周某某的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费减半收取计5900元及申请费4520元合计10420元，由原告王某某、周某某负担5210元，由被告张某某、尹某某负担5210元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省德州市中级人民法院在线提交上诉状。

　　本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照生效文书的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　审判员

　　梁x田

　　二〇二三年三月二十九日

　　书记员

　　田x晶